Japan repriced while your IC memo was in review.
Dollar equivalents are approximate, at roughly ¥158 ≈ US$1.
The four numbers
- Policy rate: 1.25% — highest since 1995. [01] [02]
- Tokyo 23-ward new condos: ¥136M average (≈ US$0.86M). [03]
- Capital-region prices: +15.3% in one year (average ¥93.8M ≈ US$0.59M). [04]
- The yen: near ¥158 to the dollar. [05]
So what? Two things, from where we sit
- The entry math changed — again. September’s hike to 1.25% repriced Japanese funding for the second time this year. Re-underwrite Japan at the new level — and note the yen is doing some of the discount-hunting for you.
- The rulebook moved. Since 5 October, every transfer registration requires a nationality declaration [06]. Since February, anyone can request a certificate listing every property registered under one name [07]. Pitfall: treat these as closing-day admin and they will eat your timeline.
The iceberg: what the IC memo covers vs what closing day starts
The original post carries this as a five-slide carousel: the four numbers, the iceberg (what the investment-committee memo covers versus what closing day starts), and the 2026 registration timeline.
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Sources
Numbered as in the original carousel (full citations on its last page):
- [01] 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年9月18日 — 政策金利を1.0%→1.25%程度に引き上げ（基準貸付利率1.5%）。次回会合は10月29-30日: 日本銀行公表文 (PDF) ／ 会合日程: 金融政策決定会合の運営
- [02] 第一生命経済研究所「日銀金融政策決定会合（2026年9月）～3カ月で追加利上げ」2026年9月18日: 第一生命経済研究所 ／ 6月会合（1.0%への利上げ）の分析: 野村證券 2026年6月17日 野村證券
- [03] 不動産経済研究所 調査データ — 東京23区の新築マンション平均1億3,613万円（2025年）／Nippon.com 2026年1月28日: Nippon.com
- [04] 不動産経済研究所 調査データ — 2025年度首都圏 平均9,383万円・前年度比+15.3%／日本経済新聞 2026年4月20日: 日本経済新聞
- [05] 伊予銀行「2026年の主要外国為替相場推移」10月9日仲値158.17円／三菱UFJ銀行（10月20日 158.00-02円）: 伊予銀行 為替相場推移
- [06] 法務省令第23号「不動産登記規則の一部を改正する省令」（2026年3月31日公布）・法務省民事局通達 民二第872号（2026年9月4日）— 国籍等の申告（2026年10月5日施行）: 法務省 (PDF)
- [07] 不動産登記法 第119条の2 — 所有不動産記録証明制度（2026年2月2日施行）／法務省: 法務省：所有不動産記録証明制度について