国籍による禁止はありません——これまでも一度もありませんでした
ここ数ヶ月、同じ種類の質問を何度も受けています。「日本は外国人の土地購入を禁止すると聞いたが本当か？」答えはノーです。日本は国籍による不動産所有の制限を行ったことがなく、現在もそうです。日本の在留資格を持たない非居住者であっても、土地・住宅・マンションを日本人と完全に同じ条件で、単独で購入することができます——許可手続きも、最低居住期間も、国籍による条件もありません。
事実として言えるのは、2026年が、日本が誰が実際に土地を所有しているかを把握する仕組みを整えた年であり、政府が将来の取得に関する安全保障上のルールの検討を開始した年だということです。「測定すること」と「制限すること」の違いこそがこの話の全てであり、多くの英語圏の報道ではその違いが曖昧にされています。
外国人バイヤーに実際に関わる5つのルール
見出しを追いかけるのではなく、次の5つの制度を把握してください。これらを合わせれば、国籍や居住資格が関係してくるほぼすべてのケースをカバーできます：（1）2026年10月5日からの不動産登記における国籍の申告、（2）外国為替及び外国貿易法に基づく非居住者の報告義務、（3）土地を直接取得するのではなく企業を取得する場合に関係する対内直接投資の審査制度、（4）指定された特別注視区域における契約前届出を定めた重要土地等調査法、（5）農地・森林の取得に関する国籍開示の別途の届出。
ここで押さえておくべき構造上のポイントが2つあります。第一に、外国為替及び外国貿易法は国籍ではなく居住地を基準としています。海外に居住する日本人が東京のマンションを購入する場合は対象となりますが、東京に居住する外国人が同じマンションを購入する場合は対象外です。第二に、重要土地等調査法は購入者が誰かではなく、場所と規模を基準としています。特別注視区域内の20億円のマンションには契約前の届出が必要であり、隣接する安価な250平方メートルの土地にも、購入者のパスポートの国籍にかかわらず同様に届出が必要です。
2026年10月5日に実際に変わること：登記への国籍の記録
これが、懸念を呼ぶ見出しの元となった変更であり、実はグループの中で最も緩やかな変更です。2025年以降、所有権の登記申請には、新しい所有者に関する検索用情報——氏名、住所、生年月日——の記載が求められています。2026年10月5日から、国籍がそのリストに追加されます。これは日本人を含む、登記上の所有者となるすべての個人に適用されます。
これが意味しないこと：制限ではなく、許可手続きでもなく、審査でもなく、所有権や税務上の扱いの変更でもありません。また遡及的に適用されるものでもなく、既存の所有者には影響しません。さらに、誰でも写しを取得できる公開の登記簿に記載されるものでもなく、省庁間のデータ共有に使われる内部の管理ファイルに保持されます。購入者にとっての実務上の影響は、決済時にもう1つ追加の書類——日本語訳付きのパスポートの写し——が必要になることだけであり、非居住の購入者は通常、取引の他の手続きのためにすでに用意しているものです。
外国為替及び外国貿易法：実際に効いてくる層
このガイドから1つだけ技術的なポイントを持ち帰るなら、これを覚えてください。日本の不動産規制における実質的な判断基準は、国籍ではなく居住地です。外国為替及び外国貿易法は以前から、日本の不動産を取得する非居住者に対して財務省への報告を義務付けてきました。2026年4月1日から、その対象範囲が、個人の居住目的を含むあらゆる目的での取得に拡大され、取得から20日以内に、非居住の購入者本人または代理の居住者を通じて報告することが求められます。
土地を直接取得するのではなく企業を取得する場合には、さらに重要な別の層が適用されます。指定業種を営む非上場の日本企業の株式を取得する場合、最低基準額なしで事前届出が必要となることがあり、通常30日間の審査期間が課されます。実際には株式取得にあたる取引を単純な資産取得として前提にしたスケジュールは、大きく崩れる可能性があります。
農地・森林の実際の数字が示すもの
2026年9月に公表された政府の年次調査は、外国人関連の土地取得について最も詳細な公開データを提供していますが、しばしば誤って読まれています。実際に海外からの取得にあたる割合はごくわずかです。2025年の1年間で、外国法人および海外居住者が取得した農地はわずか0.03ヘクタール（相続による単一の土地のみ）、森林は全国50件で143ヘクタールでした。森林の取得は分散しているのではなく集中しており、北海道のニセコ・留寿都・倶知安のリゾート地域に集中しています。これは戦略的な土地の蓄積ではなく、リゾート不動産投資によるものです。政府の2つの発表はいずれも、取水や地下水採取を目的とした森林取得の事例は報告されていないと明記しています。
唯一実効性のあるルール——そしてそれは国籍ではなく場所に関するもの
2022年に全面施行された重要土地等調査法は、この分野で唯一刑事罰を伴う制度であり、完全に地理的な基準で運用され、国籍は関係ありません。指定された特別注視区域（防衛施設、原子力関連施設、特定の空港や国境離島のおおむね1キロ圏内）内では、売主と買主の双方が、200平方メートル以上の土地・建物について契約前に内閣総理大臣への届出を行う必要があります。届出を行わなかった場合や虚偽の届出を行った場合の罰則は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金であり、このルールは日本のデベロッパー、日本の年金基金、そして海外のファミリーオフィスに等しく適用されます。区域の境界は内閣府の「重要土地Webマップ」で確認でき、指定は定期的に追加されるため、区域の確認はデューデリジェンスの最初に行うべきであり、最後に行うものではありません。
現在検討段階にとどまっているもの
現時点では、安全保障上の理由で土地取得を制限する法律は制定されておらず、正式に法案として提出されたものもありません。存在するのは、定められたスケジュールに沿って作業を進める政府の専門家パネルであり、2026年7月には第4回会合が開催され、制度の骨格は今年度中にまとめられ、その後に法制化が続く予定です。パネル自体の検討資料は、将来のルールを国籍にかかわらず全員に適用するか、外国人に限定するかという論点を一貫して明示しており、2026年3月の報道では、外国人限定案が国際的な約束との関係で難航していることが示されています。その方向性が維持されれば、将来の安全保障に関する制度は、重要土地等調査法の枠組みの上に、国籍にかかわらず適用される形で設計されることが予想されます。
当社のサポート内容
現在の日本の土地購入における本当のリスクは、法的なものではなく実務的なものです。追加の書類、20日間の報告期限、特別注視区域マップに対する区域確認、そして企業による取得の場合は、対象が投資審査制度上の株式取得に該当するかどうかの審査分析です。当社の「不動産アドバイザリー」リテイナーは、まさにこれらに対応します。契約前のデューデリジェンスと区域確認、当社の司法書士が直接対応する権利登記、そして国籍・外為法関連の書類を最初から正確に準備することまでを一貫してサポートします。登記所、銀行、報告義務への対応を海外から個別に調整する代わりに、バイリンガル対応の窓口を一つに集約できます。